Si dejas de pagar la hipoteca, no pierdes la casa de un día para otro. Primero el banco te cobra intereses de demora y te reclama las cuotas; solo cuando el impago alcanza el 3 % del capital prestado o 12 cuotas mensuales (el 7 % o 15 cuotas si estás en la segunda mitad del plazo) puede exigirte toda la deuda de golpe, y aun así tiene que darte al menos un mes para ponerte al día. Si no pagas, llega la ejecución hipotecaria, la subasta y, si lo que se obtiene no cubre la deuda, sigues debiendo la diferencia. Entre el primer recibo devuelto y el lanzamiento suele haber meses o años, y en ese tiempo tienes opciones reales.
En esta guía repasamos cada fase con los artículos de la ley que la regulan, un ejemplo con números y lo que puedes hacer en cada momento.
Fase 1: las primeras cuotas impagadas
Desde el primer recibo devuelto, la cuota impagada empieza a generar intereses de demora. En los préstamos hipotecarios sobre vivienda firmados por personas físicas, la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario limita ese interés: no puede superar el interés ordinario del préstamo más tres puntos (artículo 25), y solo se cobra sobre lo vencido y no pagado, no sobre toda la deuda. Lo explicamos con más detalle en qué son los intereses de demora.
En esta fase también es habitual que el banco te llame, te envíe cartas y, si se cumplen los requisitos legales, comunique la deuda a un fichero de morosos. Además, los impagos aparecen en la CIRBE del Banco de España, lo que dificulta pedir cualquier otra financiación.
Qué hacer ahora: es el mejor momento para negociar. Pide por escrito una carencia, una ampliación de plazo o una reestructuración antes de acumular más cuotas. Tienes los pasos en cómo pedir una carencia en tu préstamo.
Fase 2: el vencimiento anticipado (cuándo pueden reclamarte toda la hipoteca)
El artículo 24 de la Ley 5/2019 fija cuándo el banco puede dar por vencido el préstamo y exigir todo lo pendiente. Tienen que darse tres condiciones a la vez:
| Requisito | Primera mitad del plazo | Segunda mitad del plazo |
|---|---|---|
| Estar en mora en capital o intereses | Sí | Sí |
| Importe mínimo impagado | 3 % del capital concedido, o 12 cuotas mensuales | 7 % del capital concedido, o 15 cuotas mensuales |
| Requerimiento previo de pago | Plazo de al menos un mes, avisando de que se reclamará todo | Plazo de al menos un mes, avisando de que se reclamará todo |
Si pagas lo debido dentro del plazo del requerimiento, el préstamo sigue como estaba. Por eso conviene leer con calma cualquier burofax del banco: suele ser la última oportunidad de arreglarlo sin juzgado.
Fase 3: la ejecución hipotecaria y la subasta
Si no pagas tras el requerimiento, el banco presenta una demanda de ejecución hipotecaria, regulada en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juzgado te requiere de pago y, si no pagas, se convoca la subasta de la vivienda, que hoy se celebra de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE.
Los motivos para oponerte a una ejecución hipotecaria son limitados (por ejemplo, error en la cantidad reclamada o que el contrato tenga cláusulas abusivas que fundamenten la ejecución). Aquí ya necesitas un abogado, y si no puedes pagarlo puedes pedir justicia gratuita en tu colegio de abogados.
Qué pasa si nadie puja
Si la subasta queda desierta y se trata de tu vivienda habitual, el banco puede quedarse la casa por el 70 % del valor por el que salió a subasta o, si lo que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese 70 %, por el 60 % (artículo 671 LEC). Ese valor de subasta es el que figura en la escritura de la hipoteca.
Fase 4: la deuda que queda después de perder la casa
Este es el punto que más sorprende: en España, perder la vivienda no cancela necesariamente la deuda. Si lo obtenido en la subasta no cubre el principal, los intereses y las costas, el banco puede seguir reclamándote la diferencia, embargando nómina, cuentas u otros bienes (artículo 579 LEC). La hipoteca prescribe a los 20 años (artículo 128 de la Ley Hipotecaria), así que no es una deuda que desaparezca sola.
La ley prevé un alivio para la vivienda habitual adjudicada al banco: quedas liberado de la deuda restante si pagas el 65 % de ella en cinco años, o el 80 % en diez años, con los intereses legales que correspondan (artículo 579.2 LEC). Y la parte inembargable de tu sueldo sigue protegida, como explicamos en el mínimo inembargable en 2026.
Ejemplo con números: una hipoteca de 150.000 euros
Supongamos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, a un tipo fijo del 3 %. La cuota es de unos 711 euros al mes y el valor de subasta en la escritura es de 150.000 euros.
| Momento | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Interés de demora máximo | 3 % + 3 puntos | 6 % anual sobre lo impagado |
| Umbral del 3 % (primera mitad del plazo) | 3 % de 150.000 | 4.500 euros: se alcanza con la 7.ª cuota impagada (7 × 711 = 4.977) |
| Coste de demora de esas 7 cuotas | 6 % de 4.977 euros | Unos 299 euros al año |
| Umbral del 7 % (segunda mitad del plazo) | 7 % de 150.000 | 10.500 euros, o 15 cuotas |
| Deuda total al llegar a subasta | Supuesto: 120.000 de capital + 8.000 de intereses y costas | 128.000 euros |
| Adjudicación al banco sin postores | 70 % de 150.000 | 105.000 euros |
| Deuda que sigue viva | 128.000 − 105.000 | 23.000 euros |
| Para quedar liberado (art. 579.2) | 65 % en 5 años / 80 % en 10 años | 14.950 euros / 18.400 euros, más intereses |
El ejemplo muestra por qué negociar pronto sale tan a cuenta: al llegar a la subasta, la familia ha perdido la vivienda y además debe 23.000 euros.
Las salidas que tienes antes de llegar a la subasta
El Código de Buenas Prácticas bancarias
Si estás en el umbral de exclusión, el Real Decreto-ley 6/2012 prevé, por este orden, una reestructuración de la deuda que el banco adherido debe ofrecer si cumples los requisitos (con carencia de capital de hasta cinco años y ampliación del plazo); si no es viable, una quita que el banco puede conceder; y, como último paso, la dación en pago de la vivienda, que cancela la deuda. Los requisitos de ingresos se miden en múltiplos del IPREM y hay que acreditarlos con documentos. Puedes consultar las entidades adheridas y los requisitos en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Negociar fuera del Código
Aunque no cumplas los requisitos, el banco puede aceptar una novación (cambiar plazo o cuota), una carencia temporal o una dación en pago pactada. Al banco tampoco le interesa una subasta larga. Lleva una propuesta concreta y tu documentación, como explicamos en qué documentación necesitas para negociar con el banco.
Vender tú la vivienda
Vender antes de la subasta suele dar un precio mejor que el 70 % del valor de tasación, y con lo obtenido cancelas la hipoteca. Si el precio no llega a cubrir la deuda, puedes negociar con el banco que acepte la venta y la diferencia.
La Ley de Segunda Oportunidad
Si además de la hipoteca tienes otras deudas que no puedes pagar, la Segunda Oportunidad puede cancelar la deuda que quede tras perder la casa, e incluso, en algunos casos, permitir conservarla con un plan de pagos. Lo explicamos en qué pasa con tu casa en la Segunda Oportunidad.
Si eres vulnerable: la suspensión de los lanzamientos
La Ley 1/2013 suspende los desalojos de la vivienda habitual en ejecuciones hipotecarias para colectivos especialmente vulnerables, con una moratoria prorrogada hasta el 15 de mayo de 2028. Entre otros, protege a familias numerosas, familias monoparentales con hijos a cargo, hogares con menores, con personas con discapacidad o dependencia, deudores en desempleo, víctimas de violencia de género y mayores de 60 años, siempre que se cumplan límites de ingresos y que la cuota supere una parte importante de esos ingresos. Ojo: la suspensión retrasa el desalojo, pero no cancela la deuda ni detiene la ejecución.
Si en lugar de una hipoteca lo que tienes es un contrato de alquiler, el proceso es distinto y mucho más rápido: te lo contamos en qué pasa si no pago el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas cuotas de hipoteca puedo dejar de pagar antes de que me quiten la casa? No hay un número exacto de cuotas tras el cual pierdas la casa. El banco puede reclamar toda la deuda cuando el impago llega al 3 % del capital o a 12 cuotas en la primera mitad del plazo (7 % o 15 cuotas en la segunda), y después tiene que pasar por un procedimiento judicial y una subasta.
¿Me pueden embargar la nómina si no pago la hipoteca? Primero se ejecuta la vivienda. Si con la subasta no se cubre la deuda, el banco puede pedir el embargo de tu nómina y otros bienes por la diferencia, respetando el mínimo inembargable.
¿Qué pasa con el avalista si no pago la hipoteca? Si hay avalistas, el banco puede dirigirse contra ellos por la deuda, según lo que hayan firmado. Lo explicamos en ser avalista de una deuda.
¿Puedo entregar la casa y quedar libre de la deuda? Solo si el banco acepta la dación en pago, o si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas y no han funcionado la reestructuración ni la quita. No es un derecho automático.
¿Me pueden quitar la casa por otras deudas, aunque pague la hipoteca? Es posible pero poco frecuente con deudas pequeñas. Lo vemos en pueden embargarme la vivienda habitual por una deuda pequeña.
Este artículo tiene un propósito exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento legal personalizado. Las cifras del ejemplo son orientativas. Si has recibido un requerimiento de pago o una demanda de ejecución, consulta cuanto antes con un abogado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de abogados.
