Dejar de pagar el alquiler no lleva a la calle de un día para otro, pero pone en marcha un proceso con plazos cortos que conviene conocer desde el primer recibo pendiente. En esta guía te explicamos qué puede hacer el casero, cuánto tarda un desahucio por impago, cuándo puedes pararlo pagando y qué pasa con la deuda aunque dejes el piso.
Respuesta rápida: si no pagas el alquiler, el propietario puede resolver el contrato desde el primer impago (art. 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y presentar una demanda de desahucio. El juzgado te dará 10 días para pagar, irte o explicar por qué no debes esa cantidad. Si pagas todo lo que debes en ese plazo, puedes parar el desahucio una sola vez (enervación), salvo que el casero te haya reclamado el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar. La deuda no desaparece al irte: pueden reclamártela durante 5 años y embargar tu nómina.
Qué puede hacer el casero desde el primer mes sin pagar
La ley no exige acumular varios meses de deuda. El artículo 27.2.a de la LAU permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino, como los suministros o los gastos de comunidad si el contrato los repercute. En la práctica, muchos propietarios esperan uno o dos meses e intentan primero una solución amistosa, pero no están obligados a hacerlo.
Lo que el casero no puede hacer es echarte por su cuenta: cambiar la cerradura, cortar los suministros o sacar tus cosas sin una resolución judicial no es legal. El desalojo de una vivienda alquilada solo lo ordena un juzgado.
Las fases del desahucio por impago de alquiler
| Fase | Qué pasa | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| 1. Impago y reclamación | El casero te reclama la deuda, a menudo por burofax. Si lo hace de forma fehaciente y no pagas en 30 días, pierdes la opción de parar el desahucio pagando. | Desde el primer recibo |
| 2. Demanda | El propietario presenta una demanda de juicio verbal de desahucio y, normalmente, la reclamación de las rentas debidas. | Semanas o meses, según el casero |
| 3. Requerimiento del juzgado | El juzgado te requiere para que en 10 días desalojes, pagues, enerves el desahucio o te opongas (art. 438.5 LEC). El mismo papel fija la fecha de la vista y la del lanzamiento. | 10 días hábiles |
| 4. Vista (solo si te opones) | Se celebra un juicio breve y el juez dicta sentencia. | Depende del juzgado |
| 5. Lanzamiento | Si no pagas ni te opones, se da por terminado el juicio y se ejecuta el desalojo en la fecha ya fijada, sin nueva notificación. | En la fecha del requerimiento |
Los plazos reales dependen mucho del juzgado. Lo que no varía es el plazo de 10 días del requerimiento: si lo dejas pasar sin hacer nada, la ley entiende que consientes la resolución del contrato.
Cómo parar el desahucio pagando: la enervación
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al inquilino terminar el proceso si, dentro del plazo del requerimiento, paga o consigna en el juzgado o ante notario todas las cantidades reclamadas en la demanda y las que deba en ese momento. A esto se le llama enervar el desahucio, y tiene dos límites importantes:
- Solo se puede hacer una vez. Si ya enervaste un desahucio antes, no podrás repetirlo, salvo que el casero no cobrara por causas que le sean imputables.
- No se puede enervar si el casero te requirió el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagaste antes de que la presentara. Por eso es tan importante no ignorar un burofax.
Además, al enervar normalmente tendrás que pagar las costas del proceso (art. 22.5 LEC). Aun así, suele ser mucho más barato que perder la vivienda y acumular una condena con intereses.
Ejemplo con números
Pagas 900 euros al mes y dejas de pagar en enero, febrero y marzo. El casero te manda un burofax en marzo reclamando 2.700 euros. Si pagas antes de 30 días, se acaba el problema. Si no pagas y demanda en mayo, cuando te llegue el requerimiento ya deberás también abril y mayo: para enervar tendrías que pagar 4.500 euros dentro de los 10 días… pero como hubo un requerimiento fehaciente previo y no pagaste, el casero puede oponerse a la enervación. Lo que hubiera costado 2.700 euros en marzo se convierte en un desahucio casi seguro.
Si eres vulnerable: qué protección existe en 2026
Cuando el piso es tu vivienda habitual, la demanda debe indicar si lo es y si el casero es gran tenedor (art. 439.6 LEC). El juzgado debe informarte de que puedes acudir a los servicios sociales y, además, comunica de oficio el procedimiento a la administración autonómica y local para que valore tu situación (art. 441.5 LEC).
Si los servicios sociales confirman que estás en situación de vulnerabilidad, el juez puede suspender el proceso para que se adopten medidas, con un máximo de dos meses si el casero es una persona física y cuatro meses si es una empresa (art. 441.6 LEC). Es un margen para buscar alternativa, no una cancelación de la deuda.
La suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables que venía de la pandemia dejó de aplicarse cuando el Congreso no convalidó el Real Decreto-ley 2/2026 en febrero de 2026. Si se aprueba una nueva medida, se publicará en el BOE; mientras tanto, la vía es la de los servicios sociales que acabamos de explicar.
Tampoco hay que confundir este proceso con el desahucio por impago de la hipoteca, que tiene reglas y plazos distintos.
Qué pasa con la deuda aunque te vayas del piso
Entregar las llaves no borra lo que debes. El casero puede reclamarte las rentas impagadas en el propio juicio de desahucio o en un procedimiento aparte, y con una sentencia firme puede pedir el embargo de tu nómina, tus cuentas o tus bienes, con los límites del mínimo inembargable. La acción para reclamar rentas de alquiler prescribe a los 5 años (art. 1966 del Código Civil), como explicamos en nuestra guía sobre la prescripción de deudas.
- La fianza: la ley fija una mensualidad de fianza en el alquiler de vivienda (art. 36 LAU). No puedes decidir por tu cuenta que cubra el último mes; al terminar el contrato, el casero puede descontar de ella lo que le debas.
- El avalista: si alguien avaló tu contrato, el propietario puede reclamarle a esa persona. Lo explicamos en qué supone ser avalista de una deuda.
- Los ficheros de morosos: una deuda de alquiler puede acabar en un fichero si cumple los requisitos del artículo 20 de la LOPDGDD (deuda cierta, vencida y exigible, y aviso previo). Eso puede complicarte alquilar otra vivienda, como contamos en alquilar un piso estando en ASNEF.
- El seguro de impago: si el casero tenía uno, la aseguradora le paga a él y después puede reclamarte a ti lo que haya abonado.
Qué hacer si no puedes pagar el alquiler
- Habla con el casero antes del impago y propón por escrito un plan concreto: pagar una parte este mes y el resto en dos o tres meses. Un acuerdo firmado vale más que una promesa por teléfono.
- Si recibes un burofax, cuenta 30 días. Pagar dentro de ese plazo conserva tu derecho a enervar si después llega una demanda.
- Pide cita en los servicios sociales de tu ayuntamiento en cuanto veas que no llegas, no cuando ya tengas fecha de lanzamiento. Ellos son quienes pueden acreditar la vulnerabilidad e informarte de las ayudas al alquiler de tu comunidad autónoma.
- Si te llega el requerimiento del juzgado, actúa en 10 días. Si necesitas abogado de oficio, la justicia gratuita debe pedirse en los 3 días siguientes al requerimiento (art. 438.5 LEC).
- Si el casero ofrece perdonarte la deuda a cambio de irte en una fecha, valóralo: la ley permite que lo proponga en la propia demanda y aceptar equivale a allanarse, con la deuda condonada en lo que se haya ofrecido.
- Ordena el resto de tus deudas. La vivienda va primero; tarjetas y préstamos de consumo pueden esperar o renegociarse. Lo vemos en qué deuda pagar primero.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses sin pagar el alquiler hacen falta para un desahucio? Ninguno en concreto: basta un mes impagado para que el casero pueda resolver el contrato y demandar. Lo habitual es que espere algo más, pero la ley no le obliga.
¿Me pueden echar sin juicio? No. El propietario necesita una resolución judicial para desalojarte. Cambiar la cerradura o cortar los suministros por su cuenta no está permitido.
¿Cuánto tiempo pasa desde la demanda hasta el desalojo? Depende del juzgado. Lo que sí es fijo es que el requerimiento te da 10 días y ya incluye la fecha del lanzamiento, así que el desalojo puede producirse sin más avisos si no respondes.
¿Puedo parar el desahucio pagando lo que debo? Sí, una vez, si pagas todo lo que debes dentro del plazo del requerimiento, salvo que hubiera un requerimiento fehaciente previo de 30 días que no atendiste.
¿Qué pasa si me voy del piso debiendo dinero? La deuda sigue viva durante 5 años. El casero puede demandarte, descontar lo debido de la fianza y, con sentencia, embargarte.
¿Me pueden meter en ASNEF por no pagar el alquiler? Puede ocurrir si la deuda es cierta, vencida y exigible y te avisaron antes, según el artículo 20 de la LOPDGDD. Si crees que la inclusión es indebida, puedes reclamar.
Este artículo es informativo y refleja la normativa vigente a octubre de 2026. Cada contrato y cada juzgado tienen sus particularidades: ante una demanda o un requerimiento, consulta con un abogado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de abogados.
